近年来，在国家对房地产市场实施因地制宜、因城施策的调控政策下，牡丹江市委、市政府积极出台政策，采取各项措施，支持我市房地产业健康发展，全市商品房销售从今年5月起连续五个月实现正增长，但房地产开发投资持续乏力，各地销售形势不均衡等问题不容忽视。

一、全市商品房销售形势

    1、销售逐渐回暖。自年初以来，全市房地产销售止跌回升，5月出现拐点，6月达到最高峰，随后呈平稳增长态势。截止9月底，全市商品房累计销售97.6万平方米，同比增长5.3%（见表1）。销售量最多的月份是8月份，当月销售14.5万平方米；销售增速最快的是6月份，同比增长25.4%

    2、现房销售形势好于期房。1-9月，现房累计销售面积为49.8万平方米，多于期房2万平方米；占比51%，高于期房2个百分点；同比增长21%，高于期房增速28.2个百分点。

3、小户型住宅销售最受欢迎。1-9月，全市销售小户型90平方米以下住宅49.5万平方米，同比增长4.1%，占比60 %；90—140平方米之间户型住宅销售面积为29.2万平方米，同比下降7.3%，占比35.4%；140平方米以上大户型住宅销售面积为3.8万平方米，同比增长12.3%，占比4.6%。

4、商业用房增长速度最快，住宅销售量最多。今年以来，全市第三产业整体向好发展，前三季度，第三产业完成增加值386.8亿元，同比增长8.4%，高于全市经济 2.3个百分点。受其影响，商业用房销售增长较快，累计销售11.1万平方米，同比增长83.1%，分别高于住宅和其它用房 83和88.8个百分点，拉动全市商品房销售增长5.5个百分点（见表3）。商品住宅销售量最多，累计销售82.5万平方米，占比为84.5%（见表4）。

5、县（市）销售好于市区。1-9月，县（市）商品房累计销售面积50.6万平方米，高于市区3.6万平方米,同比增长5.4%，快于市区0.3个百分点。县（市）销售最好的是林口县，1-9月累计销售商品房面积12.3万平方米，同比增长269.3%，占县（市）销售总量的24.3%。市区销售最好的为开发区，1-9月累计销售26.7万平方米，同比增长68.3%，占市区销售总量的56.9%。

6、房地产企业的其他资金不断增加。1-9月，全市房地产开发企业实际到位资金39.7亿元，同比下降2.3%，其中其它资金到位15.8亿元，同比增长18.7%，占实际到位资金的比重为39.8%，比上年同期增加7个百分点（其它资金主要来源于个人按揭贷款、定金及预收款)。在其它资金中个人按揭贷款到位5.5亿元，同比增长10.8%；定金及预收款到位10.2亿元，同比增长37.2%。

二、存在问题

1、房地产开发企业投资持续下降

截止9月底，全市在建房地产项目148个，其中未复工项目79个，占在建项目的53.4%。在未复工项目中，因缺乏资金未复工项目64个，占未复工项目的81%，受其影响，1-9月，全市房地产完成投资28.5亿元，同比下降10.2%，增速自6月份以来持续下降。

2、各县（市）区销售形势不均衡

今年以来，受政策和地域影响，我市各县（市）区销售形势不均衡。从市区来看：1-9月市区商品房销售较好的是东安区和开发区，同比分别增长82.4%和68.3%，西安、爱民和阳明区分别下降11.5%、47.1%和56.9%。从县（市）看：县（市）商品房销售量最大的林口县比销售量最小的海林市多销售8.9万平方米；林口、东宁和宁安分别增长269.3%、14.5%和10.9%，穆棱和海林分别下降4.5%和70.9%（见表5和表6）。

表5： 1-9月全市分县（市）区商品房销售面积情况表

三、建议

1、进一步加强规划调控，完善各县（市）区开发布局

一是进一步加强政策调控,有计划控制房地产开发用地，因城施策。针对以前批准的闲置土地应当依法收回；对新建的项目要适度开发，谨慎审批，加强监管，集中消化现有，再考虑新建；对闲置的公租房可转为安置房。二是加强房地产项目的整体规划，优化区域布局。房地产开发应充分考虑居住需求，对销售不畅的地区进行深入调研和分析，提出相应发展对策，促进商品房销售。

2、积极探索新的融资政策，为房地产业健康发展提供保障

资金问题一直是困扰房地产企业经营发展的重大难题，因此银行要适当放宽政策，在融资方面给予房地产企业适当支持，鼓励房地产开发企业让利于民，优惠销售价格，同时积极发展银行个贷业务。